Immobilien mieten – die Details
In diesem Kapitel finden Sie wichtige Hinweise, die zu berücksichtigen sind, wenn Sie eine Immobilie in Österreich mieten möchten. Wir geben eine Übersicht über die rechtlichen Aspekte, Besonderheiten zum Mietanbot und Mietvertrag sowie einen Überblick über wichtige Sicherheitskontrollen, die der Mieter verpflichtet ist, durchzuführen.
EU-/EWR-Bürger:innen , Schweizer Bürger:innen oder Drittstaatsangehörige können unter denselben Bedingungen wie Österreicher:innen eine Wohnung in Österreich mieten.
Wie finde ich eine passende Mietwohnung?
Die Entscheidung, welche Wohnung die richtige für Sie ist, ist manchmal schwer zu treffen.
Es gibt viele Faktoren zu berücksichtigen. Hier sind einige nützliche Tipps für Ihre Wohnungssuche:
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Setzen Sie Ihre Prioritäten realistisch und halten Sie sich daran.
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Holen Sie eine zweite Meinung ein. Bitten Sie Freund:innen, Verwandte oder Arbeitskolleg:innen, das Angebot zu prüfen oder die Wohnung mit Ihnen zu besichtigen.
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Verbringen Sie etwas Zeit in der Nachbarschaft. Schauen Sie sich den örtlichen Supermarkt, die Bäckerei oder den Bauernmarkt an. Gehen Sie in ein örtliches Café und unterhalten Sie sich mit Einheimischen.
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Noch besser: Versuchen Sie, mit den Vormieter:innen oder anderen Bewohner:innen des Gebäudes in Kontakt zu treten.
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Vergewissern Sie sich, dass die Grundmiete nach den gesetzlichen Bestimmungen korrekt berechnet ist (hierfür gibt es diverse kostenlose Beratungsstellen, z.B. Arbeiterkammer).
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Wie schwierig wird der Einzug sein? Holen Sie einen groben Kostenvoranschlag von einem Umzugsunternehmen ein.
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Einige Mietverträge haben eine begrenzte Laufzeit, so dass Sie möglicherweise nach Ablauf der Frist ausziehen müssen.
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Holen Sie beim Abschluss Ihres Mietvertrages rechtliche Beratung ein. Hierfür gibt es auch diverse (kostenlose) Beratungsstellen.
Weitere Informationen zum Immobilienkauf
Weitere Informationen zur Mieterhilfe.
Mehr Infos zu Wohnen, Behörden und Beratungsstellen.
Das Mietanbot
Wenn Sie sich entschieden haben, dass eine verfügbare Wohnung Ihren Bedürfnissen, Ihrem Budget und Ihren Vorlieben entspricht, werden Sie vom/von der/dem Vermieter:in (in der Regel über eine:n Makler:in) aufgefordert, ein schriftliches Mietanbot abzugeben. Hierbei handelt es sich um eine Vertragserklärung, die alle wesentlichen Haupt- und Nebenpflichten enthalten soll. Ein solches Angebot ist für Sie rechtlich bindend, sobald es von Ihnen unterschrieben wird. Das bedeutet, dass wenn der Vermieter Ihr Angebot annimmt, sie daran gebunden sind und mit ihm einen Mietvertrag abschließen müssen. Wenn der Vermieter das Angebot nicht annimmt, kommt kein Mietvertrag zustande und Sie bekommen die Wohnung nicht.
Daher müssen Sie absolut sicher sein, dass die Bedingungen in Ordnung sind. Nur unter ganz bestimmten (strengen) Voraussetzungen ist es möglich vom Mietanbot kostenlos zurückzutreten (§ 30a Konsumentenschutzgesetz), nämlich wenn:
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Sie die Wohnung am selben Tag das erste Mal besichtigt haben, an dem Sie das Mietanbot unterschrieben haben, und
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wenn das Objekt dazu bestimmt war, von Ihnen oder einem Angehörigen als Hauptwohnsitz bewohnt zu werden.
Die schriftliche Rücktrittserklärung muss innerhalb einer Woche (Datum des Poststempels), vorzugsweise per Einschreiben, erfolgen. Wurde über das Rücktrittsrecht nicht belehrt, verlängert sich diese Frist um insgesamt einen Monat.
Unterschreiben Sie niemals zwei schriftliche Angebote, nur um die eine oder die andere Wohnung zu reservieren, denn Sie könnten am Ende zwei Wohnungen gleichzeitig haben.
Auf keinen Fall sollten Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags eine Kaution oder einen Vorschuss zahlen.
Der Mietvertrag
Ein Mietvertrag ist eine schriftliche oder mündliche Vereinbarung zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen. Wir empfehlen dringend, einen schriftlichen Mietvertrag abzuschließen, der von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wird.
Für das Zustandekommen eines Mietvertrages ist es ausreichend, wenn sich die Vertragsparteien über den Mietgegenstand und den Mietzins einig sind. Wenn Sie ein verbindliches Mietangebot abgeben, das diese beiden Punkte enthält, und der/die Vermieter:in dieses Angebot annimmt, ist bereits ein Vertrag zustande gekommen! Das bedeutet, dass Vermieter:in und Mieter:in an den Vertrag gebunden sind und ein grundloser Rücktritt nicht mehr zulässig ist (siehe 2.1.2 Das Mietanbot).
Mietverträge können als Mietverträge zur Hauptmiete oder zur Untermiete ausgestaltet werden. Sie können auch befristet oder unbefristet abgeschlossen werden und – je nach Objekt– verschiedenen Rechtsgrundlagen unterliegen. Wir empfehlen dringend, dass Sie vor Abschluss eines Mietvertrages rechtliche Beratung einholen.
Manche Wohnungen werden teilmöbliert angeboten, welches im Mietvertrag festgehalten wird. Geräte wie Geschirrspüler, Kühlschrank oder Waschmaschine sind als Teil eines Mietvertrags nicht unüblich. Sie können aber in manchen Fällen auch mit dem bisherigen Mieter einen Preis aushandeln und die Geräte kaufen (sog „Ablöse”).
Weitere Informationen zum Mietvertrag
Welchen Inhalt ein Mietvertrag haben soll, können Sie dem folgenden Ratgeber entnehmen.
Welche Sicherheitskontrollen sind noch zu beachten?
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Ablesung ihres Stromzählers
Einmal im Jahr kommt ein Vertreter Ihres Stromversorgers vorbei, um Ihren Zähler abzulesen. Dies dient können die monatlichen Kostenvoranschläge korrigiert werden (was bedeutet, dass Sie entweder mehr zahlen oder Geld zurückbekommen). In manchen Fällen können Sie den Zähler auch selbst ablesen und die Daten direkt an den Versorger schicken. Es ist ratsam, den Zähler in Ihrer neuen Wohnung am Tag Ihres Einzugs zu fotografieren zu fotografieren, um sicherzustellen, dass Ihr Versorger nicht zu viel berechnet. Immer öfters sind auch schon Smart Meter eingebaut, digitale Zähler, die den Stand automatisch an den Energieversorger weiterleiten.
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Heizkesselinspektion (Thermenwartung)
Wenn Ihre Wohnung mit Gas beheizt wird, müssen Ihr zentraler Heizkessel (Therme) und andere Geräte einer jährlichen Sicherheitsüberprüfung unterzogen werden. Diesen Termin müssen Sie selbst vereinbaren und die Kosten, die zwischen 130 und 250 € liegen können, selbst tragen. Ein Aufkleber auf dem Heizkessel ist der Nachweis für die erfolgreiche Kontrolle und zeigt auch das Datum der nächsten Inspektion an. Denken Sie daran, dass Sie bei Nichtbeachtung mit hohen Geldstrafen rechnen müssen, denn eine regelmäßige Wartung ist der Schlüssel zu einer sicheren Gasnutzung für Sie und Ihre Nachbar:innen.
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Rauchfangkehrer
In vielen älteren Gebäuden gibt es noch Holz- oder Ölöfen bzw. die Abgasanlagen, an die sie früher angeschlossen waren. In diesem Fall vereinbart die Hausverwaltung viermal im Jahr einen Termin für einen Rauchfangkehrer. Sie sind lediglich dafür verantwortlich, dass die Wohnung für die Überprüfung zugänglich ist. Die Rauchfangkehrer werden von jeder Gemeinde zentral organisiert.
Um am Ende des Mietverhältnisses Probleme mit dem/der Vermieter:in zu vermeiden, empfehlen wir (sofern nicht im Mietvertrag selbst enthalten), ein Übernahmeprotokoll anzufertigen und folgende Elemente aufzunehmen:
Übernahmeprotokoll
Rechte und Pflichten des Vermieters/der Vermieterin der Wohnung
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Übergabe und Instandhaltung der Wohnung in gebrauchsfähigem Zustand (d. h. Behebung von schweren Schäden am Gebäude und Beseitigung erheblicher Gefahren für die Gesundheit der Bewohner).
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Instandhaltung der Gemeinschaftsbereiche und Einrichtungen des Gebäudes (einschließlich der Wohnungseingangstür, der Außenfenster und der Balkone) sowie der Heizungsanlagen und Warmwasserboiler in der Wohnung.
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Müllabfuhr und Ungezieferbekämpfung im Gebäude.
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Reparatur von defekten Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
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Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden am Gebäude (z. B. Schimmelbildung an den Wänden).
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Sicherstellen, dass die Schornsteine gekehrt werden. Wenn der Mietvertrag unter die Bestimmungen des MRG fällt, sind die Kosten für diese Instandhaltung vom Mieter zu tragen.
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Den Mieter nicht zu stören und sich telefonisch oder per Email im Voraus voranmelden, wenn der Vermieter die Wohnung betreten möchte. In Notfällen entfällt die Benachrichtigungspflicht.
Mietrechtsgesetz (MRG)
Das österreichische Mietrechtsgesetz (MRG) regelt Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.
Es findet Anwendung auf Mietverhältnisse über Wohnungen und Geschäftsräume, jedoch nicht auf alle Mietverträge - etwa Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen oder bestimmte Neubauten (Baujahr nach 1953) sind teilweise oder vollständig davon ausgenommen. Es wird dementsprechend zwischen Vollanwendung, Teilanwendung und Nichtanwendung des MRG unterschieden. Zwei zentrale Kriterien für die volle Anwendung des MRG sind, dass das Gebäude, in dem sich die Mietwohnung befindet, vor dem 1.7.1953 errichtet wurde und es mehr als zwei Mietgegenstände hat.
Das MRG widmet sich im Besonderen dem Schutz der Mieter, z.B. durch Mietzinsbegrenzungen, Kündigungsschutz und die klare Regelung von Mietvertragsinhalten. Informieren Sie sich daher am besten vor dem Abschluss des Mitvertrages, ob bzw. inwieweit das MRG auf Ihr Mietverhältnis anwendbar ist.
Weitere Informationen
Weiterführende Informationen zum MRG sowie anderen relevanten Gesetzten.
